Jak zarabiać na nieruchomościach?

Inwestowanie w nieruchomości z miesiąca na miesiąc staje się coraz popularniejszą formą zarabiania pieniędzy oraz generowania pasywnego dochodu. Może się tak dziać, ponieważ obracanie nieruchomościami to wbrew pozorom bardzo bezpieczna forma inwestowania pieniędzy. Kluczem do sukcesu jest bardzo dobra znajomość rynku oraz zasad nim rządzących, a także cierpliwość oraz umiejętności sprzedażowe. W tym tekście pokażemy Ci jak zarabiać na nieruchomościach – pewnie i bezpiecznie.

Zarabianie na nieruchomościach – od czego zacząć?

W pierwszej kolejności zastanów się jakie są Twoje możliwości inwestycyjne. Posiadasz oszczędności, które chcesz zainwestować, czy na rynek nieruchomości planujesz wejść z kredytem hipotecznym? Pierwsza opcja jest dużo łatwiejsza – można szybko podjąć decyzję o wejściu w inwestycję, nie trzeba martwić się formalnościami związanymi z kredytem. Możesz również dokonać zakupu nieruchomości, na którą banki nie przyznają kredytów (np. nieruchomości z udziałami). Taka sytuacja jest najwygodniejsza, co nie znaczy, że bez oszczędności nie da się inwestować w nieruchomości. Dlatego zastanówmy się nad możliwościami osób, które planują wziąć kredyt hipoteczny.

Po pierwsze – nigdy nie zakładaj, że masz zdolność kredytową. Nawet gdybyś zarabiał 30 000 zł miesięcznie. Niestety, ale dość często zdarza się, że osoby, które teoretycznie powinny być zdolne do wzięcia kredytu hipotecznego, nie mogą go otrzymać przez… długi. I nie mówimy tu o wielkich zadłużeniach i komorniku. Chodzi nam o małe kwoty, które ludzie często zalegają przez pomyłkę. Jako przykład niech nam posłuży nasza Klientka, która chciała dokonać z nami pierwszej inwestycji z kredytem hipotecznym.

Zarabiała nieźle, posiadała działalność gospodarczą, raty za telefon oraz kredyt studencki spłacała w terminie. Sytuacja wręcz idealna. Problem pojawił się w momencie, gdy pobraliśmy jej raport z BIK (Biuro Informacji Kredytowej). Wynikało z niego, że posiada zadłużenie w związku ze spłatą kredytu studenckiego. Klientka lekko się zdziwiła, ale stanowczo stwierdziła, że to niemożliwe, bo raty spłacane były co miesiąc. Po krótkim dochodzeniu okazało się, że 3 miesiące wcześniej pomyliła się, robiąc przelew i zamiast 315 zł, wysłała 305 zł. Tym sposobem zadłużyła się na 10 zł, co znacząco obniżyło jej wiarygodność w oczach banku. Od tej chwili, aby uzyskać kredyt, musi spłacić cały kredyt (ponad 10 000 zł) i wyczyścić historię kredytową. Przez głupie 10 zł.

Na tym etapie masz dwie opcje. Pierwsza to pójście do doradcy finansowego (którą my doradzamy). Zbada on Twoją zdolność, przedstawi możliwości, a w razie problemów doradzi co zrobić. Druga opcja jest szybsza, ale wymaga zainwestowania 100 zł. Wystarczy, że wejdziesz na stronę BIK https://www.bik.pl/jak-zalozyc-konto założysz konto i wykupisz roczny dostęp do raportów, w których znajdziesz swoją historię kredytową. Jeżeli wszystko płaciłeś w terminie, nie masz czym się martwić. Natomiast jeśli pojawią się jakieś zadłużenia, to i tak będziesz musiał wybrać się do doradcy, który powie Ci co z tym dalej zrobić.

Inwestowanie w nieruchomości – wynajem czy flip?

Inwestując w nieruchomości masz do wyboru kilka opcji, z czego najpopularniejsze są dwie – kupno mieszkań pod wynajem oraz flip nieruchomości. Obie są bardzo atrakcyjne, pytanie brzmi, która będzie najlepsza dla Ciebie?

Wynajem

Kupując mieszkanie pod wynajem możesz osiągać stopy zwrotu od kilku do kilkunastu % w skali roku (mówimy o najczęstszych przypadkach). Jeżeli zatem zainwestujesz 250 000 zł w mieszkanie 2-pokojowe w Krakowie w lokalizacji ogólnie określaną jako “średnia”, Twój miesięczny przychód będzie najprawdopodobniej wynosił od 800 do 1500 zł w skali miesiąca, co daje od 3,5% do 6,6% stopy zwrotu w skali roku (przy uwzględnieniu jednego miesiąca pustostanu). Co jednak, gdy trafi Ci się okazja inwestycyjna? Wyobraźmy sobie, że wspomniane mieszkanie kosztuje 190 000 zł, wtedy stopa zwrotu może wynieść od 4,6% do 8,7%. Nieźle, prawda?

Flip

Flipy* często kojarzone są z powiedzeniem “kup tanio, sprzedaj drogo”. Brzmi pięknie, ale musimy sprostować to hasło, odbierając mu przy tym cały polot – “kup tanio, sprzedaj w cenie rynkowej” – tak powinno ono brzmieć. Ciężko się dziwić, że nikt tak nie mówi, nie mniej jednak taka jest prawda o flipach nieruchomości. Jeżeli ustalisz zbyt wysoką cenę, będziesz długo czekać ze sprzedażą.

Jak w praktyce może wyglądać inwestowanie we flipy? Znów załóżmy, że masz 250 000 zł. Po długich poszukiwaniach udaje Ci znaleźć perełkę – dwupokojowe mieszkanie do generalnego remontu za 200 000 zł. Wyobraźmy sobie, że umiesz negocjować i udaje Ci się zbić tę cenę jeszcze o 15 000 zł. Kupujesz nieruchomość, pokrywasz koszty podatku, notariusza oraz remontu. W sumie mieszkanie kosztowało Cię 230 000 zł. Mija 6 miesięcy (przyjmujemy, że tyle czasu potrzeba, przy realizacji flipa), sprzedajesz nieruchomość za 275 000 zł. Co oznacza, że zarobiłeś 45 000 zł w 6 miesięcy, a ROI z tej inwestycji wyniósł 19,6%. Należą Ci się szczere gratulacje!

Na “chłopski rozum” można byłoby stwierdzić, że w ogóle nie opłaca się inwestować w nieruchomości pod wynajem, a jedyną słuszną drogą generowania pasywnego dochodu, są flipy. Otóż nie do końca. Z jednej strony dzięki flipom można uzyskiwać dużo większe stopy zwrotu wynoszące od kilkunastu do kilkudziesięciu % (nasz rekord to 42,78% w 4 miesiące). Pamiętaj jednak, że aby osiągnąć takie wyniki, trzeba znaleźć odpowiednią nieruchomość, co bywa piekielnie trudne. Co więcej, nie wystarczy samo znalezienie mieszkania czy domu w cenie poniżej średniej rynkowej. Kluczem zazwyczaj jest rozwiązanie problemu, przez który rzeczona nieruchomość jest taka tania…

Zarabianie na nieruchomościach – etapy inwestowania

Załóżmy, że znasz już swoje możliwości finansowe i podjąłeś decyzję o tym, jaką formę inwestowania wybierasz. Jaki powinien Twój kolejny krok?

Okazja inwestycyjna

Można je znaleźć na dwa sposoby. Pierwszy, najbardziej oczywisty oraz popularny – wertowanie ogłoszeń na różnego rodzaju portalach. Codziennie, najlepiej po kilka razy na dobę, ponieważ jeśli trafi się mieszkanie w super cenie, szybko zniknie. Pamiętaj jednak, że prawdziwe okazje sprzedają się zanim właściciel zdąży je gdziekolwiek wystawić. I tym sposobem przechodzimy do drugiej możliwości, czyli sieci kontaktów. Prawnicy, notariusze, pośrednicy, architekci i wiele więcej. Grupy zawodowe, które często jako pierwsze dowiadują się o nieruchomości w okazyjnej cenie. Jeżeli podeślą Ci temat zanim ogłoszenie pojawi się w sieci, znajdziesz się na wygranej pozycji, ponieważ nie będziesz mieć konkurencji.

Sprawdzenie nieruchomości

Jak wspomnieliśmy powyżej, okazyjna cena nieruchomości nie bierze się znikąd. Rzadko kiedy jest tak, że właściciel sprzedaje poniżej ceny rynkowej, bo tak chce. Często zdarza się, że taka nieruchomość niesie ze sobą pewne problemy. Może być to wada konstrukcyjna, nieścisłości prawne, kilku skłóconych właścicieli i wiele innych. Zazwyczaj jest tak, że im niższa jest cena, tym większe są problemy. Dlatego zanim wejdziesz w jakąkolwiek inwestycję, sprawdź dobrze znalezioną nieruchomość i oceń czy będziesz w stanie sobie z nią poradzić. W wielu wypadkach nie unikniesz konsultacji z prawnikiem, architektem czy innym specjalistą.

Obliczenia

Wstępna decyzja zapadła, chcesz wejść w inwestycję. Nadszedł czas na dokładne obliczenia, dzięki którym ocenisz potencjalne ROI. Jakie koszta musisz wziąć pod uwagę? Remont – materiały oraz wynagrodzenie dla pracowników, opłaty notarialne, podatek od zakupu nieruchomości, pośrednik (warto założyć, że podczas późniejszej sprzedaży będziesz korzystać z jego usług), opłaty administracyjne za każdy miesiąc, architekt, prawnik… Weź pod uwagę wszystkie możliwości – lepiej więcej kosztów uwzględnić na początku i potem się cieszyć, że udało się ich uniknąć.

Prace remontowe

Wszelkie koszta związane z wysprzątaniem, wyremontowaniem oraz ewentualnym wyposażeniem nieruchomości masz już obliczone, pamiętaj jednak, że zgodnie ze starym powiedzeniem, “czas to pieniądz”. Im dłużej będzie trwały prace remontowe, tym więcej będziesz musiał zapłacić opłat administracyjnych.

Jak widzisz inwestowanie w nieruchomości może być dla Ciebie źródłem dodatkowego (lub stałego) dochodu. Im więcej chcesz zarobić, tym więcej czasu musisz włożyć w szukanie oraz przeprowadzenie transakcji. Czy się opłaca? Znasz odpowiedź, w innym wypadku nie byłoby Cię tutaj.

*Anegdota – jeden z naszych Klientów wprowadzał się do nowo zakupionego mieszkania. Chciał pozbyć się kilku starych mebli, w tym wersalki, którą nam odsprzedał za 200 zł. Chcieliśmy umieścić ją na jednym z mieszkań, ale w międzyczasie pojawiła się okazja odsprzedania jej za 500 zł. Zgadza się – sflipowaliśmy wersalkę!

Zobacz też:

Poradnik – wyjaśniamy wszelkie problematyczne kwestie związane z inwestowaniem w nieruchomości

FAQ – odpowiadamy na pytania zadawane przez początkujących Inwestorów

Inwestycje – dowiedz się, na której z nich osiągnęliśmy ROI wysokości 42%

Kontakt
SunStreet Investment Sp. z o.o.
ul. Generała Józefa Sowińskiego 2/5,
31-524 Kraków
biuro@sunstreetinvestment.pl
730 173 031, 600 777 296, 600 337 407
SunStreet Investment Sp. z o.o., 
os. Albertyńskie 22/82, 31-853 Kraków
NIP: 678-316-33-06, REGON 363877510,
Kapitał Zakładowy 18 000,00 zł
Sąd Rejonowy w Krakowie, XI Wydział Gospodarczy
KRS 0000643359